Miten kesämökki kannattaa siirtää jälkipolvelle?
Kesämökin siirtäminen jälkeläisille omana elinaikana on verotuksellisesti järkevää. Mökin voi joko lahjoittaa tai myydä jälkikasvulle. Kumpi tapa on järkevämpi, riippuu tilanteesta. Lue, mitä seikkoja päätöksenteossa kannattaa ottaa huomioon.
Progressiivisen perintöverotuksen vuoksi omaisuutta on verotuksellisesti kannattavaa siirtää jälkipolvelle vähitellen jo omana elinaikanaan. Moni harkitsee perheelle tärkeän ja kenties suvussa pitkäänkin pysyneen kesämökin tai vapaa-ajan asunnon siirtämistä lapsilleen tai lapsenlapsilleen.
Kesämökin siirtäminen voidaan toteuttaa joko lahjana tai kauppana. Tarkoituksenmukaisimman tavan valinta on aina tapauskohtaista. Ota huomioon nämä neljä näkökohtaa:
1. Lahjana vai kauppana?
Omaisuutta voidaan myydä alihintaan ilman lahjaverovelvollisuuden syntymistä, jos kauppahinta on yli 75 prosenttia omaisuuden käyvästä arvosta. Jos kauppahinta on alhaisempi, ostajan maksettavaksi tulee lahjavero. Lahjaveroa maksetaan mökin käyvän arvon ja maksetun kauppahinnan välisestä erotuksesta.
Vaikka alihintaisessa kaupassa säästyttäisiin lahjaverolta, kaupasta on maksettava varainsiirtovero ja mahdollisesti myös luovutusvoittovero.
Mikäli luovuttaja ei tarvitse myyntisummaa elantoonsa, mökin lahjoittaminen voi olla järkevin vaihtoehto. Tällöin lahjoituksensaaja maksaa mökin lahjoitushetken käyvästä arvosta lahjaveroa. Luovuttajalle maksettava kauppasumma ei tule enää myöhemmin perintöverotettavaksi, kun se siirtyy perinnön muodossa rintaperillisille.
Esimerkki: Albert on päättänyt siirtää 100 000 euron arvoisen kesämökkikiinteistönsä lapselleen Bertalle.
Mikäli Albert myy kiinteistön Bertalle 75 000 euron kauppahintaan, katsotaan Bertan saavan 25 000 euron lahjoituksen. Tästä lahjoituksesta Bertan tulee maksaa 1 700 euroa lahjaveroa. Lisäksi hän maksaa kaupasta varainsiirtoveroa 3 prosenttia eli 2 250 euroa.
Mikäli Bertta maksaa kiinteistöstä 76 000 euroa eli yli kolme neljäsosaa sen käyvästä arvosta, hänen ei tarvitse maksaa luovutuksesta lahjaveroa. Hänen on kuitenkin maksettava kaupasta varainsiirtoveroa 2 280 euroa.
Mikäli Albert lahjoittaa kiinteistön Bertalle, tulee Bertan maksaa lahjoituksesta lahjaveroa 10 100 euroa.
Käyvällä arvolla tarkoitetaan kesämökin luovutushetken todennäköistä myyntihintaa. Käypä arvo voidaan arvioida kiinteistönvälittäjän tekemän arvion tai samankaltaisten kesämökkien vertailukauppojen perusteella. Huomaathan, että kesämökin kiinteistöverotusta varten vahvistettu verotusarvo ei ole sama asia kuin kesämökin käypä arvo.
2. Hallintaoikeuden pidättäminen lahjakirjassa
Lahjanantaja voi pidättää kesämökin hallintaoikeuden lahjakirjassa itselleen ja/tai kolmannelle henkilölle joko eliniäksi tai määräajaksi. Esimerkiksi lapsenlapsille kesämökkiä lahjoitettaessa hallintaoikeus pidätetään usein lahjanantajan itsensä lisäksi myös lahjanantajan puolisolle ja lapselle eli lahjansaajien vanhemmalle.
Koska hallintaoikeuden pidättäminen rajoittaa lahjansaajan oikeuksia omistajana, se oikeuttaa lahjansaajan saamaan hallintaoikeusvähennyksen lahjaverotuksessaan. Hallintaoikeudesta itsestään veroa ei suoriteta.
Hallintaoikeutta ei kuitenkaan kannata pidättää ainoastaan verovähennyksen toivossa. Kun hallintaoikeus pidätetään, lahjansaajalla ei ole oikeutta myydä tai vaihtaa mökkiä ilman hallintaoikeuden haltijan suostumusta. Lisäksi kesämökin mahdollinen tuotto, kuten vuokratuotot, kuuluvat omistajan sijaan hallintaoikeuden haltijalle. Hallintaoikeuden haltijan on kuitenkin vastattava kesämökin kiinteistöveroista ja muista juoksevista hoitokuluista.
Mikäli hallintaoikeuden haltija luopuu oikeudestaan ennen sen päättymistä, se katsotaan uudeksi verotettavaksi lahjaksi kesämökin omistajalle. Suunnittelematon hallintaoikeuden pidättäminen voi siten altistaa riitaisuuksille ja lisäkuluille.
3. Lahjakirjan muotovaatimukset
Kun kiinteistö lahjoitetaan, kaupanvahvistajan on lain mukaan vahvistettava luovutus kaikkien lahjakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa. Ilman kaupanvahvistajan vahvistusta kiinteistön lahjoitus ei ole sitova.
Lahjakirjassa on mahdollista sulkea pois lahjansaajien aviopuolisoiden avio-oikeus lahjoitettavaan omaisuuteen, sen tuottoon ja siihen tulevaan omaisuuteen. Jos avio-oikeutta ei ole suljettu pois lahjakirjassa tai lahjansaajan avioehtosopimuksessa, kesämökki voi siirtyä avioeron tai kuoleman perusteella osituksessa lahjansaajan puolison sukuun.
Avio-oikeuden poissulkeminen vaikuttaa myös lahjakirjan muotovaatimuksiin: kahden esteettömän todistajan on todistettava lahjakirjan allekirjoitukset oikeiksi. Ilman todistajia avio-oikeuden poissulkeva ehto on mitätön. Kiinteistön kohdalla kaupanvahvistajan allekirjoitus korvaa todistajien tarpeen.
Luovutus voidaan tehdä myös Maanmittauslaitoksen sähköisen kiinteistövaihdannan palvelun kautta, jolloin kaupanvahvistajaa ei tarvita. Kiinteistövaihdannan palvelua käyttäessä avio-oikeuden poissulkevaa ehtoa ei kuitenkaan saada pätevästi voimaan.
4. Lahjakirjan allekirjoittaminen alaikäisen lapsen puolesta
Alaikäisellä lahjansaajalla ei vajaavaltaisena ole kelpoisuutta itse allekirjoittaa lahjakirjaa henkilökohtaisesti. Lahjakirjan allekirjoittavat hänen puolestaan hänen edunvalvojansa, tavallisesti hänen huoltajansa. Jos lapsella on kaksi huoltajaa, heidän kummankin on allekirjoitettava lahjakirja.
On hyvä huomata, että jos lapsen vanhemmalle pidätetään lahjakirjassa kesämökin hallintaoikeus, vanhemmat ovat esteellisiä ottamaan lahjan vastaan lapsen puolesta. Alaikäiselle lapselle tulee tällöin lahjakirjan allekirjoittamista varten hakea edunvalvojan sijaista Digi- ja väestötietovirastosta.
Mikäli kesämökin luovuttaminen mietityttää, ota yhteyttä Premium Law:n asiantunteviin lakimiehiin. Premium Law auttaa mielellään löytämään juuri sinulle sopivimman ratkaisun niin kesämökin luovuttamiseen kuin muihinkin perheoikeudellisiin asioihin.
Ota yhteyttä ja varaa aika veloituksettomaan kartoituspalaveriin!
Premium Group
+358 09 622 2605
office@premiumgroup.fi
Artikkeli on julkaistu aiemmin 15.3.2022. Päivitetty 13.8.2024
